買房可以讓我們有屬於自己的房子，
租房租金便宜房子卻是房東的，
且如今房價高漲，買房好還是租房好?
這是現在許多人正面臨的問題，
如果要買房子，那麼買進時機是否正確，房子會不會漲呢?
下面將幫大家分析2018年的房市與買房租房的優缺點
房地產是景氣循環
房地產供需是屬於市場經濟的一環，也與經濟景氣循環一樣，
會出現繁榮、衰退、蕭條、復甦的循環現象。
甚至房地市場有此一說：「房地產景氣七年一循環。」
以台灣舉例，台灣房地產走過五大循環，
最近一個景氣循環約莫是2002年開始，
長達十一年多頭走勢，終於在2014年Q4劃下句點。
2014年第四季的台北市房價，比前一季下跌0.54%，是金融海嘯來首度下挫。
2016年第一季，台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。
那工作機會都集中在台北市，該怎麼辦呢？
可以考慮延後買房的時間，以房地產景氣循環的周期來說，
台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點，
可以先以租代買，等房價合理了再進場。
或者考慮轉往其他地區找房，
以台北市為中心點，可以考慮板橋、新莊，
甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲，以時間換取價差。
分析你適合買房還是租房
其實主要的問題在於機會成本，或有什麼優勢讓你選擇買房或租房
1.價格
如果房價大約是你年薪的10至11倍，那就買房
如果月租費會維持在一段蠻長時間的低價，那就租房
2.預算
如果你付得起房價2成的自備款，那就買房
如果買房要耗盡你9成以上的積蓄，那就租房
3.淨資產
如果你有一個穩健的投資組合，可以配合你的置產，那就買房
如果你沒有兼職的工作增加收入，那就租房
4.納稅
如果你有足夠的錢繳房屋稅、地價稅、房地產交易稅等、
以及購買新家具的錢，那就買房
如果你不想每年固定的納稅或物業管理費，那就租房
5.貸款
如果你可以習慣並接受每個月繳房貸，並且占月薪1/3，那就買房
如果你不願扛房價七、八成以上的貸款，不喜歡繳利息，那就租房
6.居住期
如果你打算在這間房子，與家人長期生活，那就買房
如果你最多在這個地方住4到5年，那就租房
7.居家美化
如果你喜歡自己布置裝潢住的地方，讓自己更舒適，那就買房
如果你只想要可以過基本生活的地方，更多時間式投注在工作，那就租房
8.責任與義務
如果你喜歡DIY裝飾或修繕房屋，那就買房
如果你不想承擔較多的財務風險，那就租房
9.地理
如果你對當地的環境與社區很熟悉，那就買房
如果你是新來的，路不熟而感到陌生，那就租房
10.環境
如果注重個人隱私及生活品質大於其他因素，那就買房
如果不介意跟其他房客住同一棟甚至同一層樓，那就租房
而就台灣而言，房租從2004年開始就不停的漲，
因為房市過熱，但從2010年起，政府積極打房，
即使房價掉了不少，房租卻也沒減，原因可能有兩個:
一.民眾認為房市還有下降的空間，所以在觀望，
先以租屋為主，這麼一來，租金的議價空間就較小
二.政府打房後，不動產投資報酬率降低，房東成本升高，因此租金漲價
🔽圖為2010到2018年的租金指數
資料來源:內政部不動產資訊平台
2010年到2018年的租金指數約成長了5.2%，
面對租金一直漲的情形，該買房子還是租房子好呢?
我們可以試算:
假設想買1000萬的房子，自備款300萬，
借款700萬，利率3%，20年那每年該繳的本利和:
700萬÷AP(20,3%)=470,525(47萬5千)
AP(20,3%)=14.877
所以買房子每月負擔470,525÷1239,210(3萬9千2百)
—————————————————————-
可負擔貸款=年收入*儲蓄率*AP(N, r%)
AP:指年金現值，每年給付現金，N年後的價值，折現為目前的一筆錢
N:指幾年(房貸20年) r%:指利率(房貸利率)
這裡用除的是因為每年給付金額未知，為χ
Χ*AP(20,3%)=700萬 所以χ=700萬÷AP(20,3%)
—————————————————————-
年金現值表 https://www.cyut.edu.tw/~chlee/ann_now.pdf
網頁試算年金現值 http://www.cnyes.com/Money/BankCalculation.aspx?t=6
如果2010年租的房子是2萬5千，根據上方計算，八年租僅指數漲5.2%，
那2018年租金變成25,000*(1+5.2%)=26,300(兩萬六)，
每月負擔還是比買房小很多。
妥善財務規畫不可少
現在很多人都是用「房租收入」剛好來繳「房貸支出」，
用小錢搏大錢，妥善的財務規畫絕不可少，絕對不是當房東就穩賺不賠，
也是有很多不是當房東的人無法體會的壓力，
因此，不論你投資店面還是套房、雅房來收租，
都要好好精算收入與支出之間的差異，才能掌握最精準的投資報酬率。
普遍來說，整層住家的租金投資報酬率可以到達4%，
套房與分租雅房則有機會上看5%到7%之間，遠優於整層住家，
但當包租公/婆要注意的功課不少，除了需要四處張羅之後，
投資報酬率低於4%，甚至與目前定存水準2%不相上下，那可真的白忙一場了。
如果租金的報酬率抓為4-5%，但房貸利率卻高達5%，
報酬率就可能由負轉正，而當房東除了要考量購入時的市價之外，
包括代書費、衍生出來的稅費、裝潢維修費、管理費，
還有空屋閒置無法出租的這段期間的風險，
林林總總，五花八門，都要一併計算才行。
其實，計算「以租養房」投資報酬率的方法
有以下幾種較簡單的投資分析公式：
投資報酬率分析公式為：年租金∕購買房屋總價
這個此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關係
1. 房屋的買價是500萬，租金收入每月是兩萬塊，
一年收入是24萬，24萬/500萬即可得出4.8%的報酬率，
這是一種非常簡單的計算方法，但缺點是沒有考慮全部的投入與產出，
沒有考慮資金的時間價值，如果不加上這些隱藏的成本，
得出來的投資報酬率至少要4％以上才划得來。
2. 年租金-(裝潢，家具，家電，地價稅，房屋稅，
維修，仲介費..等成本)∕房屋總價
🌠最後，本文的重點，並非要鼓吹大家「永遠不買房子」，
而是引導大家理性思考「買房與租房」這二個方案，
並透過實際試算，找出對自己最有利的選擇
若『租屋把現金拿去投資」的方案效益大，則選擇租屋；
而若有一天每月房租和每月房貸差不多，就可以考慮買房。
希望這篇文章，可以讓大家更清楚明瞭地做購屋或租屋的決策，
多給你一些租屋或買房的評估參考，讓你買得安心、租得也安心😉
以下文章能幫助您了解更多貸款的資訊
建議可以多加閱讀，讓自己成為貸款高手唷~~
 延伸閱讀 | |
